2018-04-08
高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們眼前。中國當前許多高層樓宇多為出租出售混合，具有多種功能的綜合樓，以下我將就高層綜合樓樓宇的物業(yè)管理問題來談一談。
一、高層綜合樓的物業(yè)管理特點
1、高層綜合高度大、層數(shù)多，功能復雜，人口稠密，物業(yè)管理任務較為艱巨。高層綜合樓宇多包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場所、寫字樓、酒店、公寓、常住流動人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，任務十分艱巨。
2、高層綜合樓設備多、結構復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。高層綜合樓一般設有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，有些較為高級的、現(xiàn)代化程度較高的大樓還設有樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)。物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)人員管理隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉。高層綜合樓能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費也高。
二、高層綜合樓物業(yè)管理的原則
1、早期介入原則
早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見。
2、統(tǒng)一管理原則
首先，大樓是一個整體，各系統(tǒng)都是為整個大樓服務的，多頭管理勢必影響大樓整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層綜合樓應堅持統(tǒng)一管理。
3、收費合理原則。這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。
4、依法管理原則。物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。
5、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要通過科學管理、良好的服務、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得用戶和住戶的信任。
6、公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。高層綜合樓內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務也不盡相同。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專項服務與特約服務，為用戶、住戶提供最大的方便。
三、高層綜合樓物業(yè)管理的內(nèi)容
1、房屋建筑主體應有的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的樓面、樓道等房屋要進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶、用戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。
2、大樓各系統(tǒng)設備設施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態(tài)。
3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應全面負責大樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。
4、綠化管理。綠化人員應對大樓周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為用戶、住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。
5、停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。
6、消防及治安管理。保安人員對大樓及其范圍內(nèi)進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。
7、收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務收費標準，及時、 定期收取租金及管理費用，并接受用戶、住戶監(jiān)督。
8、全方位服務。物業(yè)管理應對用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利?？砷_設常規(guī)性服務，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶、用戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務，如：開設餐飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據(jù)用戶、住戶需要，提供特約服務。
四、當前高層綜合樓物業(yè)管理需要注意的問題
1、產(chǎn)權問題
建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個大樓劃分為大小不同的多個產(chǎn)權，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權“私”有和樓宇結構的不可分割。高層大樓的單個產(chǎn)權證書，能真正體現(xiàn)私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個構件時其產(chǎn)權屬性就被淡化。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。二是共有部分只能在價值上分割而難以在實物上分割。因此物業(yè)管理公司須協(xié)調(diào)好各業(yè)主的關系，并完善該類法規(guī)。
2、消防問題
高層綜合樓的消防問題較為嚴重，因為，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個，有被占用或被擅自增設鐵柵門，增大了災害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風效應。高樓原本招風，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統(tǒng)。四是外部救災困難。目前其中許多問題尚待解決?？尚写胧┯校阂皇潜仨毥烂芤?guī)范的消防責任制。落實任務、明確責任。二是消防人員須熟悉消防設備設施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護，使其處于良好的使用狀態(tài)。三是消防通道不得占用，須暢通無阻。四是對用戶住戶進行消防知識宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。
3、治安問題
高層綜合樓由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關心這些區(qū)域的使用。特別是用戶、住戶中許多“雞犬之聲相聞、老死不相住來”，互不關照，給大樓安全帶來不利影響。針對這些情況，保安部門更需不斷加強完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內(nèi)重點要案部位，可裝監(jiān)視器。二是定期檢查樓內(nèi)安全設施，對監(jiān)控設施經(jīng)常進行維修、保養(yǎng)、監(jiān)控室要24小時有人監(jiān)控。三是對停車場、電梯間、通風口等部位要做到安全防范。四是對大樓實行巡邏制度，特別是對各段不同用途的樓層設置相應的保安崗。針對各業(yè)主互不熟識的現(xiàn)象，物業(yè)管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經(jīng)驗，通過物業(yè)推動、協(xié)調(diào)在該物業(yè)中進行各類活動的業(yè)主或租客之間的社會人際關系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品都得以發(fā)揮最高的效益。
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